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长租公寓“冰与火”:25家已“阵亡”,头部企业忙上市

时间:2019-12-02 11:03:40

进入经济生活的一切

简介:自2018年以来,长期租赁公寓行业一直面临着持续的问题。由于资本链断裂和管理不善,多达25位家长已经破产。

资料来源:《21世纪经济先驱报》(编号:JJBD 21)

记者:张晓玲和陈孝荣

编一个系列,包方明

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生存还是死亡,2019年长期租赁公寓面临最终选择。

自2018年以来,长期租赁公寓行业一直面临持续的问题。由于资本链断裂和管理不善,多达25位家长已经破产。

然而,另一方面,一些长期出租公寓的总公司已经在寻求上市,如清客公寓(Qingke Apartments)、自由、蛋壳等。,包括集中式和分散式公寓。

长期租赁公寓行业人士指出,经过几年的圈地,长期租赁公寓已经进入深度整合时期,要么破产,要么重组,要么上市。资本需要兑现,运营需要更多的财政支持。龙头企业资本化已经提上日程。

然而,长期租赁公寓仍然需要解决内生问题。核心是运营水平和盈利能力。在这个层面上,拥有融资和运营能力的开发商拥有的长期公寓的优势更加突出。

长期租赁“冰与火”

南京乐嘉公寓之后,另一套长期区域公寓发生了事故。

10月8日,河南月如公寓宣布,由于运营和财务压力,其投资的1600套公寓无法维持运营。

9月初,月如接受了郑州碧森三角洲公寓的合并和重组。工商信息显示,碧森三角洲已经拥有月如公寓100%的股权,其法定代表人已经变更。

月如公寓成立于2014年,曾在国内长期公寓品牌指数中排名第八。

月如不是一个个案。自2018年以来,长期租赁公寓行业出现了诸多问题,如公寓的资金链、良好的租赁生活、对公寓的热爱以及杭州德裕等问题。据不完全统计,由于资本链断裂和管理不善,多达25位家长已经破产。

今年2月,遇见在资本链断裂后被麦嘉公寓收购。今年3月,资本链被打破的苏州莱斯特公寓被蜜蜂村网络技术公司收购。8月,莱加公寓宣布关闭。

根据《21世纪经济先驱报》的调查,资本链断裂、管理不善的公寓大多是第三方独立品牌公寓。其中大多数是四五年前建立的,在短时间内迅速扩张,并迅速消失。

通策咨询总监张宏伟表示,长期公寓的“死亡”有一半以上是由于资本链的问题,其中许多是“租金贷款”。随着对“租赁贷款”的禁止,大量中小经营者如何生存已经成为最大的问题。再加上资产证券化融资的阻碍,长期公寓的“资金”状况令人担忧。

根据通策研究所的统计,2019年上半年,只有5个房屋租赁资产支持型证券获得批准,比2018年超过50亿至100亿的规模要小得多。

一边是海水,另一边是火焰。今年也将是长期公寓上市的一年。

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10月7日,长期公寓品牌青科公寓向美国证券期货委员会提交了ipo文件。它计划在纳斯达克上市。预计将筹集1亿多美元,并有望成为第一批长期公寓。招股说明书显示,截至2018年底,青科的公寓数量达到91200套,在国内长期租赁公寓运营商中排名第三。

据其他消息来源称,蛋壳公寓也计划在美国上市,筹资6-7亿美元。

此外,总公司也报告了在美国上市的计划,筹资5亿至10亿美元。然而,10月14日,自由首席执行官林雄表示,长期租赁公寓已经进入集约耕种期,并不急于上市。

经过几年的发展,长期租赁公寓已经两极分化。然而,那些能够摆脱困境的人大多得到资本的支持。

公共信息显示,在过去几年中,青科公寓的融资累计超过1亿美元,其中包括新西兰风险投资公司、赛富、摩根士丹利和辛凯资本。

拥有长期分散公寓的龙头企业更受资本青睐。今年3月,蛋壳公寓获得了5亿美元的第三轮融资,投资后估值超过20亿美元。今年6月自由获得了5亿美元的第二轮融资,投资后估值为50亿美元。

深度整合即将到来

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就附近老年人租房模式而言,分散模式和集中模式都有其固有的缺点。经营者高度依赖房地产资源,如果他们想占领市场,他们必须不断向住房供应投入资金,成为“主要房东”,并将其出租给租户。

仍然活着的长期公寓仍在扩建。10月14日,克里公布了长期公寓的排名。排名显示,魔方、欢乐和乐趣是排名前三的独立第三方品牌。总公司仍处于更积极的扩张状态。

在这种模式下,运营商很难盈利。

以青科公寓为例,招股说明书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净利润为8.999亿元,但净亏损为3.73亿元。2017年和2018年,青科的净亏损分别达到2.45亿元和4.98亿元。

青科公寓也存在隐性风险。根据招股说明书,其主要收入来源是租赁贷款资金。截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额7.9亿元。

在租赁贷款模式下,一旦资本链断裂,租户和房东将陷入尴尬境地,无法避免损失。

根据凯瑞的研究数据,长期租赁公寓行业的平均利润水平只有2%~4%,现金流回报周期至少需要6年以上。

虽然住房企业拥有的长期租赁公寓得到了母公司的支持,但它们也经历了合并。2019年上半年,万科的“万村计划”将完全暂停新房源的签约,龙狮和元阳集团将剥离长期租赁公寓业务。

到目前为止,这个行业需要精细的操作。Kerri表示,在当前的行业背景下,住宅企业系统的发展重点已经从追求规模增长转向稳定运营和提高质量。

今年前三个季度,万科浦项和龙湖冠宇分别开设了82,000间和60,000间客房,位居前两。徐汇於陵、龙士域、加比国际社区郊野公园等共新增10,000多个单元。

作为长期租赁公寓的领导者,万科和龙湖都在2019年年中提出要提高项目的效率和质量。

龙湖集团首席执行官邵肖明表示,关羽去年已经开设了53,000多个部门。根据该计划,今年将有近10万套住房投入使用,到2020年将达到20多亿元。龙湖冠宇透露,预计明年会盈利。

上述公司都认为,随着行业重组,包括资本在内的一系列资源将高度集中于龙头企业,长期租赁公寓运营商要想走得更远,必须解决盈利模式问题。

同策咨询(Tongce Consulting)指出,从租金回报率的角度来看,如果只使用租金,很难建立长期公寓的长期盈利模式。一些有能力的企业可以通过长期租赁公寓业务获得租赁现金流、资产增值和未来资产证券化预期。

对于住宅企业来说,增加拥有大量资产的自持住宅用地比例更有信心。例如,万科多次通过公开招标获得自给自足的住宅用地。

除租金收入外,重资产运营还具有资产增值的属性,具有增值预期;就博宇而言,万科计划在未来通过房地产投资信托基金退出。

6月21日

本期杂志编辑刘翔

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